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A volte si sente parlare di mutui per la casa cosiddetti al 100%: si tratta di prodotti rari, molto particolari, che permettono di ottenere una percentuale superiore rispetto alle soluzioni tradizionali.

Ma facciamo un passo indietro, in soldoni cosa sono i mutui al 100%?

Questi mutui prevedono che l’importo massimo erogabile del finanziamento arrivi a coprire l’intero valore della prima casa. In questo caso, poiché l’importo è di maggiore entità e comporta l’esposizione a un più alto rischio, la banca richiede garanzie più elevate rispetto a quelle di un classico mutuo.

Per esempio, garanzie precise e approfondite sulla situazione patrimoniale e sulla solvibilità, ma anche una polizza assicurativa fideiussoria che andrà a coprire la differenza rispetto al classico massimale dell’80%.

In linea generale, chi richiede un mutuo 100% deve essere in possesso di un reddito proveniente da un contratto di lavoro a tempo indeterminato di una determinata entità, ovviamente l’accesso al finanziamento sarà più facile se nel nucleo familiare sono presenti due redditi.

Naturalmente sarà più elevato anche il tasso di interesse richiesto rispetto ai finanziamenti classici. Il piano di ammortamento si potrebbe allungare e raggiungere anche i 40 anni, in considerazione del fatto che la rata massima che un cliente può fronteggiare non supera il 30% circa del suo reddito mensile.

Ad oggi non sono molti gli istituti di credito che considerano questo tipo di mutui al 100% del valore dell’immobile.

In effetti, se dall’altra parte del mondo, negli Stati Uniti, in epoca pre-2008 si accendevano tranquillamente mutui per un ammontare anche superiore a quello del valore reale delle case, in Italia questa pratica non ha mai davvero attecchito.

Si è rimasti abbastanza legati alla classica proporzione 80-20, ossia tu Acquirente pensi a tirare fuori il 20% del valore della casa, io Banca ti aiuto a realizzare il tuo sogno e ti finanzio per l’80% del valore.

Nonostante questo, a partire dal 2014 il mutuo 100% ha fatto la sua comparsa come prodotto specifico. Già prima esisteva questa possibilità, ma c’era una sorta di aggiramento all’italiana delle norme: la copertura integrale si otteneva sovrastimando il valore dell’immobile oggetto del mutuo.

Che si arrivi davvero a concedere l’intera cifra non è scontato.

Per via delle enormi sofferenze nelle quali si trova il sistema bancario italiano c’è una grande prudenza. E allora, può capitare che su base interamente personale, si decida di concedere finanziamenti così alti.

C’è piuttosto il rischio che si vada ad incappare in qualche finanziaria che offra prestiti al 100%, ma in quei casi è bene stare molto attenti alle possibili condizioni e tassi di interesse.

Tassi che, in qualsiasi caso, non potranno mai essere equivalenti a quelli di chi richiede un mutuo all’80%, o addirittura al 50%.

Più soldi la banca ti presta, e più te li farà pagare.

Un altro aspetto da tenere in considerazione è il fatto che, molto probabilmente, la Banca non si accontenterà del solito livello di garanzia. Magari è prevista l’apertura di una fideiussione, oppure un pegno su titoli di Stato corrispondente al 20% del finanziamento concesso.

Ci sono regole precise per i mutui, fissate dal Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio: per esempio è stato stabilito che il mutuo concesso da una banca per l’acquisto di un immobile non possa superare l’80% del suo valore, come abbiamo visto le eccezioni rientrano in casi particolari.

Il consiglio, specialmente con riferimento alle giovani coppie, è di valutare le offerte proposte dai vari istituti di credito prima di optare per una o per l’altra soluzione.

Se dovessi aver bisogno di un mutuo di valore superiore allo standard, prova a fare un salto in una filiale della Credem. Tramite alcuni clienti, ho saputo che loro riescono a finanziare abbastanza agevolmente sino al 95% del valore della casa.

Per concludere, posso comprare casa anche senza soldi attraverso i mutui al 100% del valore di acquisto? La risposta è si, ma dipende.

Bisogna essere in una posizione molto solida dal punto di vista reddituale e delle garanzie, viceversa si dovrà mettere da parte qualche soldino nel tempo ed arrivare alla fatidica somma del 20% di caparra per poi accedere al restante mediante mutuo.

Ma c’è anche un altro discorso da fare, quello legato alla solidità, la solvibilità ed affidabilità che verrà espressa al venditore da parte dell’acquirente.

Tutti preferiscono la moneta sonante sul tavolo, a parità di offerta vincerà sempre colui che saprà dimostrare una capacità finanziaria superiore ed in un tempo inferiore.

Stai cercando casa ed hai bisogno di un finanziamento? Non c’è problema, insieme alla partnership con Auxilia Finance, e sulla base della tua situazione, cercheremo di trovare il modo più adatto per portare avanti l’operazione.

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